健全物业管理制度 提升物业服务质量
来源：法工委办公室 编发：法工委办公室 发布日期：2026-01-04
2025年11月27日，安徽省第十四届人大常委会第二十次会议表决通过了修订的《安徽省物业管理条例》（以下简称条例），条例自2026年3月1日起施行。现将条例修订的有关情况介绍如下：
一、 条例修订的背景和意义
（一）是贯彻落实习近平总书记重要讲话精神的具体举措
物业管理是人民群众天天有感的“关键小事”，也是事关基层治理、城市发展的“民生大事”。习近平总书记在党的二十大报告中提出“健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能。健全城乡社区治理体系，及时把矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。”条例的修订是贯彻习近平总书记关于社会治理重要讲话精神，加强基层治理，化解物业纠纷，提高群众的获得感、幸福感、安全感的重要举措。
（二）是维护法制统一的必然要求
现行的《安徽省物业管理条例》制定于2004年，2009年、2016年进行两次全面修订，2021年、2023年就个别条款作了修改，条例一些制度设计、条款内容与《中华人民共和国民法典》不相一致，为维护社会主义法制统一，有必要对条例进行修订。
（三）是改进和提升我省物业管理水平的迫切需求。
条例的施行，对维护我省物业管理秩序、保障业主合法权益、推动物业服务行业健康发展等发挥了重要作用。但随着经济社会的发展，居民对物业服务品质的要求不断提高，加之我省物业管理领域还存在着体制机制不顺、行业监管手段不到位、物业企业良莠不齐、业主自治难等方面的问题，需要通过立法予以推动解决。此外，我省各地在物业管理实践中探索了一些好做法、好经验，有必要上升为法规制度。
二、条例修订的过程
根据省人大常委会2024年立法计划，省住房和城乡建设厅、省司法厅、省人大常委会法工委和城建工委共同成立条例修订工作专班，开展立法和执法调研，向社会公开征求意见，梳理工作实际和日常信访投诉反映的突出矛盾问题，坚持问题导向，草拟了《条例（修订草案征求意见稿）》，书面征求省直有关部门和各市意见，召开专家论证会和部门协调会，并共同研究修改，达成一致意见，形成了《条例（修订草案）》。2024年10月30日，李中副省长召开有关职能部门参加的专题会议对省司法厅报送的《条例（修订草案）》进行了研究修改。11月6日，省政府第52次常务会议审议通过了《条例（修订草案）》。
2024年11月，省十四届人大常委会第十二次会议审议了《条例（修订草案）》。会后，法工委将修订草案和说明在安徽人大网公开征求意见，书面征求相关省直部门、各设区的市及有关县级人大常委会、基层立法联系点的意见，并赴六安、滁州进行了调研，征集各方意见共计653条。法工委会同相关部门和基层同志，对审议意见和各方建议进行了逐条深入研究。2025年5月12日，省十四届人大常委会第十六次会议对《条例（修订草案修改稿）》进行了第二次审议。会后，法工委再次会同有关方面对修改稿进行了集中研究，书面征求了省直有关部门、设区的市及有关县级人大常委会和基层立法联系点的意见，并赴宣城、马鞍山进行了立法调研，提高条例的科学性、针对性和可操作性。
修订工作中，始终坚持以下几点：一是坚持党的领导。深入贯彻习近平总书记关于社会治理的重要讲话精神，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，切实落实中央及省委关于深化物业管理领域改革的决策部署，将相关政策举措转化为地方性法规规范，加强党组织对物业管理工作的领导，充分发挥基层党组织和党员在物业管理中的先锋模范作用。二是坚持法制统一。严格遵守地方立法权限，保证新修订的内容与有关法律、行政法规不相抵触。三是坚持问题导向。深入开展立法调研，广泛征求各方面意见建议，对存在的问题进行梳理、归纳、总结，针对实践中反映强烈的突出问题，在地方立法权限内研究相应的对策，有针对性地加以规范，务求管用。
三、条例的主要内容
本次修订后的条例共7章114条，现将修订的主要内容介绍如下：
（一）完善物业管理体制
为了厘清政府及其相关部门职责，明确行业监管制度，提升管理工作水平，条例作出以下规定：一是明确建立健全中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业委会和物业服务企业等协调运行机制。二是明确县级以上人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导。三是增加物业管理主管部门指导、监督物业承接查验活动、加强物业管理专业人才建设，以及依法建立物业服务企业及其从业人员信用管理制度的职责。四是规定街道办事处（乡镇人民政府）应当明确指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。明确居（村）民委员会协助、指导物业管理相关具体工作。
（二）增强业主自治能力
物业管理的核心在于业主自治，为了提高业主自治能力，提升物业管理效率，推动形成良好社区治理格局，条例作出以下规定：一是细化业主权利和义务，明晰业主选举业委会成员并享有被选举权等六项权利，以及履行其承担的房屋使用安全责任、配合执行政府依法实施的应急处置措施等八项义务。二是针对业主大会召开难、表决难的问题，丰富业主大会会议形式和表决方式，明确业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或者数据电文征求意见的形式。业主大会会议表决可以通过电子投票表决系统或者书面等方式进行。明确业委会成员空缺递补制度，规定业委会成员出现空缺，设立业委会候补成员的，由候补成员按照得票多少依次递补。三是作为对业主自治机制的补充，明确特定条件下可以探索组建物业管理委员会，临时组织开展物业管理工作。四是鼓励符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者等参选业委会成员。五是细化业委会职责，明晰业委会十三项职责内容；明确业委会及其成员不得挪用、侵占、擅自使用业主共有财产等九项禁止性行为及责任。六是加强对小区公共收益的监督，完善业委会换届和业委会主任离任审计制度。
（三）加强前期物业管理
为保障前期物业管理质量，维护广大业主权益，条例作出以下规定：一是规范前期物业服务企业选聘，明晰前期物业服务企业的选聘方式及合同签订。二是强化共有资金管理，明确建设单位与买受人签订物业买卖合同时，应当明示共有资金管理等内容。三是完善物业承接查验制度，明确承接查验时应如实记录承接查验物业的现状、存在的问题，提出解决方法，明确责任主体、解决期限和复验要求。承接查验过程中，应当邀请业主代表和县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）派员参加。
（四）提升物业服务质量
为规范物业服务企业行为，提升物业服务质量，条例作出以下规定：一是明确物业服务企业应当为每一个物业管理区域的服务项目收支情况独立建账。二是为促进物业服务企业拓展服务种类和内容，更好满足业主的多元化需求，明确物业服务企业可以为业主提供助老、维修、宠物代管等个性化服务。同时，规定物业服务企业提供个性化服务的，应当将个性化服务的内容、收费标准等事项进行公示，按照自愿原则与业主另行约定。三是明晰物业服务企业的权利义务，规定物业服务企业不得擅自设置收费项目和提高收费标准等九项禁止性行为。四是建立物业服务信息公开机制，明确物业服务企业应当报告并公示物业服务内容和质量要求等八项信息。五是为促进物业服务高品质发展，对业主大会选聘信用等级高、业绩优良、人员结构合理、管理智能化的物业服务企业作出引导性规定。六是细化物业服务企业的续聘和物业服务合同解除程序；规范物业服务企业的退出，明确物业服务企业退出的交接要求及救济途径。七是为破解物业服务费收缴难问题提供依据。明确物业服务收费原则、依据及要求，规定物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。同时，对物业服务企业的催缴行为作出限制。八是强化物业服务企业的安全防范义务，明确物业服务企业采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品；鼓励、支持物业服务企业采取安装高空抛物智能监控系统等措施，加强安全防护。九是明确建立物业服务企业的监督考核机制，推进建立物业服务质量评估机制。十是明确物业服务纠纷多元化解机制，规定可以设立物业服务纠纷人民调解委员会，调解物业服务纠纷。
（五）规范物业的使用和维护
为明确物业使用要求，强化物业维护规范，保障业主和使用人的人身和财产安全，维护物业区域的整体环境和秩序，条例作出以下规定：一是进一步规范业主、物业使用人的装饰装修行为，明确对房屋进行装饰装修，应当遵守法律、法规和《住宅室内装饰装修管理办法》等规章的规定，规范开展装饰装修活动，不得损害房屋安全。二是增加从建筑物中抛掷物品、违反用电安全要求在住宅内为电动车辆充电或者私拉电线和插座充电等四类禁止性行为。三是明确车位、车库的信息公示要求，规定建设单位销售房屋时，应当将车位、车库规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。四是对住宅小区建设或者增设充电设施作出规定，明确增设充电设施的报装程序，充电设施建设、使用应当符合相关技术标准和管理要求，充电设施的安全责任人以及承担的安全管理责任等。五是明确业主共有资金的范围，利用业主共有部分从事广告等经营活动的程序要求。六是简化专项维修资金应急使用流程，提高使用效率，明确专项维修资金应急使用的七种情形、申请主体以及主管部门的监督职责，并明确了专项维修资金筹集和追缴途径。七是对既有多层住宅加装电梯作出原则性规定。
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